Можно ли оспорить продажу доли квартиры?

Можно ли оспорить продажу доли квартиры без согласия совладельцев?

При наследовании одного объекта недвижимости несколькими родственниками, а также при покупке, возникает ситуация рискованная. Возможен конфликт интересов, если речь зайдёт о продаже имущества. Чтобы не прогадать, защитить свои интересы, надо знать, как правильно должна проводиться эта сделка. Хотя, конечно, во многих случаях без помощи юристов не обойтись. Процедура усложняется влиянием дополнительных факторов.

Кадастровая и рыночная стоимость объекта недвижимости

Какая цена является более реальной — указанная в кадастровом паспорте или рыночная? В соответствии с законом только первая цифра объективна. Но если назвать её, не изучив другие предложения, можно потерять довольно большую сумму. Особенности процесса таковы:

  • если объявленная стоимость превышает кадастровую цену, приходится уплачивать больший налог при сделке;
  • в документах всё равно будет указана прежняя цифра, кадастровая стоимость, а дополнительная наценка будет документироваться как чистая прибыль.

При продаже доли имущества о цене договориться важнее всего. Продаётся оно только потому, что так принесёт прибыль. Именно из-за неподходящей цены часто другой собственник не согласен на сделку или видит другие перспективы, хотел бы выкупить вторую часть.

Это действительно самое выгодное решение при конфликте интересов — при продаже долевой части одним из собственников, другие имеют право первоочерёдности на выкуп по закону. Найдя заранее покупателя, инициатору сделки, увы, только то и остаётся зачастую, что завысить стоимость, спровоцировать таким образом совладельцев отказаться от своих прав.

Читайте также:  Договор участия в долевом строительстве

Юридически важные причины завышения цены

Ссора родственников — к сожалению, явление не редкое. Иногда это обусловлено «скелетом в шкафу», в другом случае игрой на струнах души. Нет желания обсуждать продажу доли имущества, уж тем более договариваться, идти на уступки. Предложить другим собственникам выкуп и согласится на их условия — это не одно и то же. Фактически можно претендовать на завышение стоимости, но цифра должна быть обоснованной. Если это не так, в суде оспаривая даже уже заключённую сделку купли-продажи, оппонент, второй собственник может выиграть иск.

Прибыльность сделки определяется ситуацией на внутреннем и международном рынке, не стоимостью имущества как таковой. Это вполне легально — просить за долю больше, чем записано в кадастровом паспорте. Таковы реалии рыночной экономики. Но от того, что продавец увеличил наценку, на самом деле имущество не подорожает.

Стоимость аналогичных объектов оценивается для определения рыночной стоимости по таким основным критериям:

  • площадь доли или имущества в целом;
  • этаж, на котором квартира расположена или наличие земельного участка;
  • жилое состояние или требует ремонта.

Законным основанием для повышения рыночной стоимости на долю квартиры или дома является:

  1. Оплата коммунальных услуг, если производил её один из совладельцев, а другие игнорировали.
  2. Благоустройство жилья и прилегающей территории с привлечением денежных средств одного из собственников.

Каждые пять лет проводится косметический ремонт в жилье. При изменении планировки меняется и техпаспорт. Кадастровая стоимость зависит от этого. Двухкомнатная квартира легко может превратиться в однокомнатную или четырёхкомнатную.  И всё же, несмотря на то, что фактор состояния помещений частично учитывается в кадастровой стоимости, реальная смета проведённых работ в нём не отражается.

Читайте также:  Исковое заявление в суд по имущественному спору

В квартире должны быть окна. А вот старого образца они или новые — дело другое. На основании предъявления сметы выполненных ремонтно-строительных работ, замены люстр, сантехники, дверей, напольного покрытия и прочего, собственник может увеличить цену на свою долю при её купле-продаже.

Границы долевых частей не определяются, при долевом разделении имущества. О комнате идёт речь автоматически. Но возможно разделение одного объекта на множество частей — восемь, десять и более. Этого не избежать, если все претенденты на квартиру, дом обладают равными правами на наследование или были внесены в завещание, в иных случаях. Служебные помещения автоматически разделяются и жилые. На какой части выполнялся ремонт собственником — тоже существенный момент, который должен быть учтён.

Если было принято в итоге решение о продаже, но стороны не договорились о компенсации стоимости газовой колонки, печки, новых радиаторов, сантехники, светотехники, изъятие объектов спора может проходить исключительно при условии предоставления замены, более недорогих аналогов в рабочем состоянии.

Сдать недвижимость в аренду, сохранить как напоминание о прошлом, истории семьи — достойная цель. Но никто не может к этому принудить одного из собственников. Торг, честная игра, конкурентоспособная цена, уважение желаний и целей друг друга является приоритетом. Привлечение кредитных средств или других помогает прийти к компромиссу. Защитить права поможет своевременная реакция на провокацию, незаконные действия. Регламентирует взаимоотношения собственников при покупке, продаже долей недвижимости Конституция РФ, Жилищный кодекс, 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с ними» и другие нормативно-правовые документы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.